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STEP 04 · 签约前尽调
泰国买地或租厂前，这12项没查清楚，我建议先别签
很多坑并不是政策难，而是合同签完以后才发现“原来这个要自己做”“原来这个不能改”“原来这个容量不够”。
从投资者的角度说
看厂时销售最常说的一句话是：没问题，都可以做。真正签约前，最重要的动作就是把“都可以”拆成十二个可以被文件证明的问题。
现场口头承诺没有进合同、附件、技术条件或园区书面确认，出了问题以后往往就变成你自己承担。
DECISION TABLE
签约前，三种路径最该查什么
园区外/普通厂房
最该查
土地/建筑用途、配套容量、地方审批与房东权利。
最怕漏掉
便宜但配套和审批责任都落到自己。
IEAT工业园
最该查
园区分区、用地/建筑规则、基础设施具体容量、园区协议和运营规则。
最怕漏掉
只看园区品牌，不看具体地块和园区规则。
BOI项目
最该查
获促进活动、土地/机器/人员权益的申请范围和实施时点。
最怕漏掉
先签设备/土地，后发现和BOI获批项目条件对不上。
有电，不等于你的设备能开
要拿设备清单算最大同时负荷，再确认现有变压器、馈线、增容方案、工程周期和费用责任。
对一个赶投产的项目来说，“可以增容”但要等六个月，和“今天就有容量”不是一回事。
有排水，不等于你的废水能排
生活污水、一般生产废水和带有特定污染物的工艺废水，处理要求完全不同。签约前就应把水量、水质、预处理要求和排放接口查清楚。
CHECKLIST
签约前12项硬检查
01土地权属/租赁权与出租人权限
02土地与建筑允许用途
03你的具体工艺是否被允许
04电力现有容量/增容周期/费用
05生产用水与备用方案
06污水接入和企业预处理责任
07消防系统与改造责任
08层高/柱距/地坪/吊装路线
0940尺柜、大件设备物流条件
10环评/环保相关条件
11扩建空间和未来二期接口
12把关键承诺写进合同/附件/园区书面确认
THE POINT
尽调不是为了证明这个地方有多好，而是提前知道它哪里不好
如果一个地块、厂房或园区只能讲优点，说明你还没查到位。真正值得签的项目，是缺点你已经知道，而且你愿意承担。
政策核实来源
政策会调整。本文只把官方资料能支持的部分写成结论；具体项目仍应以主管机关、园区及书面批复为准。